پیش فروش آپارتمان چیست؟ 🤔| انواع پیش خرید ملک 💵| مزایا و معایب ✔️❌

آیا می‌ دانید پیش فروش آپارتمان چیست؟

قراردادهای پیش‌فروش ساختمان‌ها در سال‌های اخیر به دلیل افزایش قیمت آپارتمان‌ها و کاهش قدرت خرید مشتریان، بسیار مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، با افزایش تعداد این قراردادها، دعواهای حقوقی مرتبط با آنها نیز به شدت افزایش یافته است.

در بسیاری از موارد، افراد اقدام به پیش‌فروش آپارتمان‌های نیمه‌ساخته و حتی ساخته‌نشده کرده‌اند. خریداران با امید به اینکه بتوانند در شرایطی مناسب و با قیمتی پایین‌تر از بازار، آپارتمان مورد نظر خود را تهیه کنند، وارد این قراردادها می‌شوند. اما پس از گذشت زمان، متوجه می‌شوند که هیچ آپارتمانی وجود ندارد و فروشنده با ترفندهای مختلف، آنها را فریب داده است.

قوانین پیش‌فروش آپارتمان، محاسن و معایب پیش‌خرید، شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان، و اهمیت استفاده از وکیل در دعاوی پیش‌فروش از جمله موضوعات مهمی هستند که هر خریدار و فروشنده‌ای باید با آن‌ها آشنا باشد. آگاهی از این موارد می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی جلوگیری کند و تجربه‌ای مطمئن‌تر و رضایت‌بخش‌تر از پیش‌خرید آپارتمان را فراهم آورد.

☑️ اهمیت آگاهی از حقوق پیش‌فروش آپارتمان

آشنایی با مسائل حقوقی پیش‌فروش آپارتمان برای عموم مردم بسیار ضروری است. این معاملات به دلیل تعداد بالای قراردادها و تنوع تخلفات، مشکلات حقوقی زیادی را به همراه دارند.

یکی از دلایل اصلی افزایش کلاهبرداری‌ها در این زمینه، عدم امکان رؤیت ملک پیش از خرید است خریدار نمی‌تواند تمامی جزئیات و امکانات ملک را ببیند و بررسی کند. در نتیجه، عبارت ساده‌ای مانند «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد» برای سلب مسئولیت از فروشنده کافی نیست. در بیشتر موارد، هنگام تنظیم قرارداد پیش‌فروش، ملک یا هنوز ساخته نشده یا تکمیل نیست بنابراین، تنظیم یک قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معاملات از اهمیت بالایی برخوردار است.

اضافه کردن برخی شروط در قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. طرفین باید با دقت بالا و توجه به جزئیات قرارداد را تنظیم کنند و از توافقات شفاهی که می‌تواند باعث بروز ابهامات و اختلافات شود، پرهیز نمایند. تمامی شرایط و توافقات باید به صورت مکتوب و با امضای هر دو طرف باشد تا از هرگونه سوءتفاهم جلوگیری شود.

آگاهی از حقوق و مسائل حقوقی پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند تجربه‌ای مطمئن‌تر و آرامش‌بخش‌تر را برای خریداران و فروشندگان فراهم کند و از بسیاری از مشکلات و دعاوی حقوقی جلوگیری نماید.

بیشتر بدانید: قوانین پیش فروش آپارتمان

⁉️ پیش‌فروش یا پیش‌خرید چیست؟

از زمانی که پیش‌فروش آپارتمان‌ها به‌صورت جدی رونق گرفته است. مشکلات و اختلافات متعددی میان فروشندگان، خریداران و شرکت‌های پیمانکار به وجود آمده که منجر به تشکیل پرونده‌های قضائی زیادی شده است. در معاملات فروش، معمولاً مورد معامله باید به‌صورت فیزیکی آماده و موجود باشد. اما در پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز تکمیل نشده است که همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است.

پیش‌فروش یا پیش‌خرید، همان‌طور که از نامش پیداست، به معنای فروش یا خرید قبل از تکمیل و آماده شدن ملک است این اصطلاح در بسیاری از معاملات به‌کار می‌رود. اما در زمینه املاک، به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل و قابل سکونت شدن به فروش می‌رسند، پیش‌فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری می‌شوند، پیش‌خرید گفته می‌شود.

برای درک بهتر، فرض کنید قصد خرید آپارتمان در رامسر را دارید شما به عنوان خریدار، می‌توانید ویلایی را که هنوز در حال ساخت است و تکمیل نشده، پیش‌خرید کنید. در این صورت، شما قبل از اتمام ساخت و تکمیل ویلا، قرارداد خرید را امضا می‌کنید و مبلغ مورد نظر را پرداخت می‌نمایید. به این ترتیب، فروشنده متعهد می‌شود که پس از تکمیل و آماده شدن ویلا، آن را به شما تحویل دهد. این نوع معاملات نیازمند دقت و توجه ویژه‌ای هستند تا از بروز مشکلات و اختلافات حقوقی جلوگیری شود.

💵🏤 انواع پیش‌خرید ملک

1. پیش‌خرید شخصی‌سازها

در این حوزه، افراد به صورت شخصی به ساخت و ساز می‌پردازند و خطرات پیش‌خرید آپارتمان در این پروژه‌ها به نسبت بالاست. این خطرات ناشی از عدم توانایی دولت در کنترل کامل این پروژه‌ها است. اما مجموعه‌ها با ارائه نمونه قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی، مسئولیت خود را نسبت به هر اقدام نابجایی پذیرفته و این امر اطمینان بخش برای خریداران است.

2. پیش‌خرید ارگان‌ها

در صورت تمایل به پیش‌خرید از ارگان‌ها، شما باید به عنوان یکی از کارمندان آن‌ها عضو شوید. در غیر این صورت، می‌توانید حق امتیاز را از کارمندان مربوطه خریداری کنید. این ارگان‌ها از ابتدای راه تاسیس منطقه ۲۲ تأسیس شده‌اند و پیش‌فروش آپارتمان تنها مختص کارمندان این ارگان‌ها و اعضای خانواده آن‌ها بوده است.

3. پیش‌خرید تعاونی‌ها

پیش‌خرید آپارتمان از تعاونی‌ها شبیه به پیش‌خرید از ارگان‌ها است، با این تفاوت که دیگر نیازی به عضویت کارمند نیست. همه افراد می‌توانند در صورت داشتن شرایط لازم، از تعاونی‌ها پیش‌خرید آپارتمان را انجام دهند.

✔️ مزایای پیش‌خرید آپارتمان

1. امکان تغییر طراحی: در پیش‌فروش، خریدار می‌تواند طراحی و اجزای داخلی ملک را بر اساس سلیقه شخصی خود تغییر دهد، امکانی که در خرید املاک آماده وجود ندارد.

2. شفافیت در کیفیت ساخت: در معاملات پیش‌فروش، خریدار می‌تواند تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح استفاده شده را مشاهده کند، در حالی که در املاک آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است.

3. پرداخت مرحله‌ای: در معاملات پیش‌فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و در طول مراحل ساخت پرداخت می‌شود. این روش پرداخت باعث می‌شود خریدار قدرت خرید بیشتری داشته باشد، زیرا نیازی به پرداخت کل مبلغ قرارداد در مدت زمان کوتاه ندارد.

4. قیمت پایین‌تر: با توجه به اینکه ملک هنوز تکمیل نشده است، قیمت پیش‌فروش آپارتمان معمولاً ارزان‌تر از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل است. پس از تکمیل و آماده شدن ملک، در صورتی که بازار در شرایط یکسان باقی بماند، خریدار می‌تواند آپارتمان را با قیمت بالاتری بفروشد و از این طریق سود ببرد.

❌ معایب پیش‌خرید آپارتمان

1. تاخیر در تحویل ملک: امکان عدم تحویل به موقع ملک توسط سازنده وجود دارد که می‌تواند برنامه‌ریزی‌های خریدار را مختل کند.

2. فروش به چندین نفر: برخی از سازندگان ممکن است ملک را به چندین نفر بفروشند که منجر به ایجاد دعاوی حقوقی پیچیده می‌شود.

3. کلاهبرداری: احتمال کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر همیشه وجود دارد، بنابراین خریدار باید از اعتبار سازنده اطمینان حاصل کند.

4. استفاده از مصالح نامرغوب: ممکن است سازنده برخلاف قرارداد، از مصالح با کیفیت پایین‌تر استفاده کند که موجب نارضایتی خریدار شود.

5. ناتمام ماندن پروژه: در شرایط رکود بازار یا بی‌انگیزگی سازنده، امکان ناتمام ماندن پروژه وجود دارد که خریدار را با مشکلات جدی مواجه می‌کند.

6. وام‌های بانکی و بدهی‌ها: سازنده ممکن است وام‌های کلان بانکی را روی سند مادر ملک بگیرد و در صورت عدم پرداخت اقساط، خریدار مجبور به پرداخت این بدهی‌ها شود.

7. مشکلات قانونی و شهرداری: امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری توسط سازنده وجود دارد که هزینه‌های اضافی را بر دوش خریدار می‌گذارد.

همچنین پیش‌خرید آپارتمان در رامسر هم می‌تواند یک فرصت مناسب برای خریداران باشد، اما نیازمند دقت و تحقیق فراوان است تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

✅ نکات مهم در پیش‌فروش آپارتمان

1. دریافت پروانه ساختمان: بعد از دریافت پروانه ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان، فروشنده باید به درج آگهی و تبلیغات بپردازد.

2. معاملات در دفاتر اسناد رسمی: تمام مراحل پیش‌فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرفاً در بنگاه‌های مشاوران املاک کافی نیست.

3. دریافت مجوز رسمی: بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، عدم تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی ممکن است منجر به حبس یا پرداخت جریمه شود.

☑️ جزئیات مهم در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

1. مشخصات مالک: مشخصات طرفین باید در اسناد ثبت شود، اما در پیش‌فروش آپارتمان، اهمیت ویژه‌ای به بررسی و صحت مدارک پیش‌فروشنده می‌دهند.

2. جزئیات آپارتمان: اطلاعاتی مانند موقعیت مکانی، تعداد طبقات، متراژ واحد، نوع کاربری، پارکینگ و انباری، سیستم‌های سرمایش و گرمایش، مصالح به کار رفته و دکوراسیون داخلی باید درج شود.

💴 شرایط تسویه بهای آپارتمان

پرداخت اولیه: باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل به صورت نقد در زمان عقد قرارداد پرداخت شود.

پرداخت اقساط: مابقی مبلغ معامله باید بر اساس توافق مرحله به مرحله و با توجه به پیشرفت کار، پرداخت شود.

فسخ قرارداد: اگر خریدار به تعهداتش در مواعد مقرر پرداخت نکند، قرارداد می‌تواند توسط مالک فسخ شود.

در پیش‌فروش آپارتمان، رعایت قوانین و توافقات معین به تضمین حقوق طرفین کمک می‌کند و موجب پیشگیری از مشکلات آینده می‌شود.