سوالات متداول مشارکت در ساخت و ساز 💥⁉️ | 24 سوال مهم ✨

مشارکت در ساخت یکی از روش‌ های مرسوم و محبوب در حوزه ساخت و ساز است که در آن مالک زمین و سازنده با یکدیگر همکاری می‌کنند تا پروژه‌ های ساختمانی را به بهره‌ برداری برسانند. این نوع همکاری که معمولاً به صورت قراردادی انجام می‌شود، به طرفین اجازه می‌دهد تا منابع و توانمندی‌ های خود را برای رسیدن به هدف مشترک تجمیع کنند.

مالک زمین، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل، سازنده نیز تعهد می‌کند که پروژه ساختمانی را با هزینه‌ های خود به اتمام برساند. پس از اتمام پروژه، سود و مزایا به نسبت‌های توافق شده بین طرفین تقسیم می‌شود. این مدل همکاری نه تنها می‌تواند ریسک‌ های مالی را کاهش دهد، بلکه فرصت‌های جدیدی را برای توسعه و بهره‌برداری از زمین‌های شهری و روستایی ایجاد می‌کند. در ادامه، به برخی از سوالات کاربران ویلا رامسر درباره مشارکت در ساخت پاسخ می‌دهیم با ما همراه شوید.

⁉️ سوالات پر تکرار کاربران ویلا رامسر

1. مشارکت در ساخت چه مزایایی دارد؟

مشارکت در ساخت مزایای فراوانی دارد، از جمله کاهش ریسک مالی برای مالک زمین، تسریع در بهره‌ برداری از زمین، افزایش کیفیت ساخت و ساز به دلیل تخصص سازنده، و تقسیم هزینه‌ها و سود بین طرفین. همچنین، مالک زمین بدون نیاز به سرمایه‌ گذاری کلان، می‌تواند از زمین خود بهره‌برداری کند و سازنده نیز با استفاده از منابع مالک، پروژه‌های جدیدی را شروع کند.

2. چه نوع قراردادی برای مشارکت در ساخت نیاز است؟

قرارداد مشارکت در ساخت باید به طور دقیق و جامع تنظیم شود و شامل جزئیاتی مانند سهم هر یک از طرفین، زمان‌بندی پروژه، میزان سرمایه‌گذاری، نحوه تقسیم سود و هزینه‌ ها، و شرایط و ضوابط مربوط به اجرای پروژه باشد. استفاده از خدمات یک وکیل متخصص در امور ساختمانی برای تنظیم و بررسی قرارداد می‌تواند به جلوگیری از مشکلات قانونی و اختلافات آینده کمک کند.

3. چگونه می‌توان یک سازنده معتبر را برای مشارکت در ساخت انتخاب کرد؟

برای انتخاب یک سازنده معتبر، می‌توانید از معیارهایی مانند سابقه کاری، پروژه‌ های موفق قبلی، توانایی مالی و فنی، اعتبارنامه‌ها و گواهینامه‌های حرفه‌ای استفاده کنید. همچنین، مراجعه به مراجع قانونی و انجمن‌های مرتبط با صنعت ساختمان و مشاوره با کارشناسان مستقل نیز می‌تواند در انتخاب یک سازنده قابل اعتماد کمک کند.

4. ریسک‌های مشارکت در ساخت چیست و چگونه می‌توان آن‌ها را مدیریت کرد؟

ریسک‌ های مشارکت در ساخت شامل تأخیر در پروژه، افزایش هزینه‌ها، مشکلات فنی و حقوقی، و اختلافات بین طرفین است. برای مدیریت این ریسک‌ ها، می‌توان از قراردادی دقیق و جامع، نظارت مستمر بر پیشرفت پروژه، بیمه‌ های مختلف و استفاده از خدمات مشاوره‌ ای متخصصان بهره‌برداری کرد. همچنین، تعیین توافقات واضح و شفاف در قرارداد و ایجاد مکانیزم‌ های حل اختلاف نیز می‌تواند به کاهش ریسک‌ها کمک کند.

5. آیا برای انتخاب داور در یک قرارداد ساختمانی، مثلاً مشارکت در ساخت، نیاز است که داور دارای ویژگی‌ها یا توانایی‌های خاصی باشد؟ آیا کسی که دانش خاصی در مسائل حقوقی ندارد می‌تواند به عنوان داور انتخاب شود؟

برای انتخاب داور در یک قرارداد ساختمانی، نیازی نیست که داور حتماً صلاحیت علمی یا فنی خاصی داشته باشد. با این حال، در صورت نبود صلاحیت علمی و فنی، این احتمال وجود دارد که رأی داور به‌درستی و مطابق با قوانین موجد حق نباشد، که در این صورت امکان ابطال رأی داوری در دادگاه بسیار زیاد است.

بنابراین، در انتخاب داور بهتر است نکات زیر مد نظر قرار گیرد:

1. تجربه و دانش مرتبط: اگرچه الزام قانونی برای داشتن تخصص خاص وجود ندارد، اما انتخاب فردی با دانش حقوقی یا تجربه در مسائل ساختمانی و قراردادها می‌تواند کمک شایانی به صدور رأی منصفانه و قانونی کند.
2. بی‌طرفی و انصاف: داور باید بی‌طرف باشد و توانایی ارزیابی منصفانه شرایط و مدارک ارائه شده توسط طرفین را داشته باشد.
3. آشنایی با قوانین و مقررات: داور باید حداقل آشنایی کافی با قوانین و مقررات مرتبط با موضوع قرارداد داشته باشد تا بتواند تصمیماتی مطابق با قوانین موجد حق اتخاذ کند.
4. مهارت‌های حل اختلاف: داشتن مهارت‌ های مذاکره و میانجی‌ گری می‌تواند در مدیریت اختلافات و رسیدن به یک راه‌ حل عادلانه موثر باشد.

6. چگونه می‌ توان قراردادی تنظیم کرد که در صورت بروز اختلاف، نیاز به مراجعه به دادگاه به حداقل برسد؟

برای تنظیم قراردادی که حتی در صورت بروز اختلاف نیز نیاز به مراجعه به دادگاه به حداقل برسد، می‌توان از چندین راهکار استفاده کرد:

1. تنظیم دقیق و شفاف قرارداد: حقوق و تعهدات هر یک از طرفین به وضوح در قرارداد مشخص شود. تعیین زمان‌ بندی دقیق، تقسیم مسئولیت‌ها و شرایط مالی می‌تواند از بروز بسیاری از سوءتفاهم‌ها جلوگیری کند.
2. استفاده از شرط داوری: در قرارداد، شرط داوری به‌طور دقیق و صحیح تنظیم شود. مشخص کردن داوران مورد اعتماد، نحوه انتخاب آنان و شرایط داوری می‌تواند نیاز به مراجعه به دادگاه را کاهش دهد.
3. پیش‌بینی مکانیزم‌های حل اختلاف: قرارداد باید شامل مکانیزم‌ های حل اختلافی باشد که قبل از مراجعه به داوری و دادگاه فعال شوند. این مکانیزم‌ها می‌توانند شامل مذاکره مستقیم، میانجی‌ گری یا استفاده از یک کمیته حل اختلاف داخلی باشند.
4. تعیین جریمه‌های سنگین برای تخلف: هزینه تخلف از تعهدات قراردادی برای طرف مقابل سنگین باشد. این موضوع باعث می‌شود طرفین تمایل بیشتری به رعایت تعهدات خود داشته باشند و از بروز اختلاف جلوگیری شود.
5. استفاده از وکیل و مشاور حقوقی: از خدمات وکیل و مشاور حقوقی در تنظیم و بررسی قرارداد استفاده شود. این اقدام می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و تنظیم نادرست قرارداد جلوگیری کند.

7. پس از فسخ قرارداد مشارکت بین مالک و سازنده، وضعیت قرارداد پیش‌خرید من چگونه خواهد بود؟

علی‌ رغم فسخ قرارداد اصلی بین مالک و سازنده، قرارداد پیش‌خرید شما به قوت خود باقی است. با این حال، چون شما به صورت مستقیم با مالک قرارداد نبسته‌ اید، احتمال موفقیت در طرح دعوی علیه مالک بسیار کم است. از طرف دیگر، سازنده نیز پس از فسخ قراردادش با مالک، امکان ایفای تعهدات خود در مقابل شما را ندارد، لذا طرح دعوای الزام علیه وی نیز مؤثر نخواهد بود.

با این وجود، می‌توانید طرح دعوای فسخ و مطالبه خسارت علیه سازنده را مطرح کنید، اما این اقدام ممکن است منافع شما را به طور کامل تامین نکند. بر اساس قانون جدید پیش‌ فروش ساختمان و با ملاحظه جزئیات پرونده، ممکن است راهکارهای مناسب‌ تری نیز وجود داشته باشد.

1. مشاوره با وکیل متخصص: بهره‌گیری از خدمات یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین راهکار حقوقی را پیدا کنید.
2. استفاده از قوانین جدید پیش‌فروش: بررسی و استفاده از مفاد قانون جدید پیش‌ فروش ساختمان ممکن است به شما راه‌حل‌ های بهتری ارائه دهد.
3. مذاکره با مالک: در صورت امکان، مذاکره مستقیم با مالک و بررسی راه‌های ممکن برای تکمیل قرارداد می‌تواند راهگشا باشد.
4. پیگیری حقوقی: در نهایت، طرح دعوی حقوقی مناسب با توجه به شرایط پرونده و استفاده از تجربیات وکلای حرفه‌ای می‌تواند به احقاق حقوق شما کمک کند.

اگر قوانین پیش فروش آپارتمان در سال 1403 را نمی دانید روی لینک رنگی شده کلیک کنید تا بیشتر با قوانین آن آشنا شوید.

8. آیا شروط عمومی پیمان در قراردادهای مشارکت در ساخت باید رعایت شود؟

خیر، این شروط لازم نیست رعایت شوند مگر اینکه طرفین در قرارداد به آن توافق کنند. چنین توافقی با ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت تعارض دارد، اما در قراردادهای پیمانکاری خصوصی قابل انجام است.

9. آیا قانون پیش‌فروش (مصوب ۱۳۸۹) در پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز لازم‌الاجراست؟

اگر به تبع قرارداد مشارکت، قرارداد پیش‌ فروشی منعقد شود، باید مطابق قانون پیش‌ فروش باشد. اما در مورد خود قرارداد مشارکت در ساخت، اختلاف نظر وجود دارد و هنوز رویه مشخصی شکل نگرفته است.

10. اگر مراحل اخذ پایان کار طول بکشد و سازنده نتواند کار را در زمان مقرر تمام کند، آیا باید خسارت بپردازد؟

اگر تأخیر ناشی از سازنده نباشد و غیرقابل پیش‌ بینی بوده و شرایط فورس ماژور داشته باشد، سازنده از پرداخت خسارت معاف است.

11. آیا غیر از قرارداد مشارکت در ساخت، مدل‌های دیگری برای همکاری بین مالک و سازنده وجود دارد؟

بله، بسته به توان مالی و فنی مالک، مدل‌ های دیگری نیز برای همکاری بین مالک و سازنده وجود دارد. این مدل‌ها شامل:

1. قرارداد پیمانکاری خصوصی: در این مدل، مالک با یک پیمانکار برای ساخت و ساز قرارداد می‌بندد و هزینه‌های ساخت را به پیمانکار پرداخت می‌کند.
2. مدیریت پیمان: در این روش، مالک از یک مدیر پروژه یا شرکت مدیریت پیمان برای نظارت و مدیریت کلیه مراحل ساخت و ساز استفاده می‌کند.
3. ترکیب قراردادها: استفاده از ترکیبی از قراردادهای پیمانکاری و مدیریت پیمان به همراه مکانیزم‌ های تامین مالی مثل پیش‌فروش، می‌تواند یک راهکار مناسب باشد.

12. آیا مالک می‌تواند پس از فسخ قرارداد، انتقال مالکیت یک دانگ مشاع از زمین که در دفترخانه اسناد رسمی انجام شده است را ابطال کند و آن را پس بگیرد؟

از آنجا که در فرض سوال، انتقال مالکیت به عنوان یک شرط فعل در قرارداد مشارکت پیش‌ بینی شده بوده و پس از آن به عنوان یک عمل حقوقی مستقل انجام شده است، با انحلال عقد اصلی یعنی قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال مالکیت یک دانگ قابل ابطال نمی‌باشد. در این حالت، تنها امکان مطالبه خسارت از سازنده وجود دارد.

برای جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی که تعداد آن‌ها نیز کم نیست، باید شروط خاصی در قرارداد مشارکت در ساخت گنجانده شود. این شروط می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

1. شرط بازگشت مالکیت در صورت فسخ: در قرارداد باید صراحتاً ذکر شود که در صورت فسخ قرارداد به دلیل تخلفات سازنده، مالکیت انتقال یافته بازگردانده می‌شود.
2. وثیقه یا ضمانت اجرایی: می‌توان از سازنده درخواست وثیقه یا ضمانتی کرد که در صورت بروز تخلف، امکان جبران خسارت و بازگشت حقوق مالک وجود داشته باشد.
3. نظارت مستمر بر پیشرفت کار: تعیین یک ناظر یا کارشناس مستقل برای نظارت بر پیشرفت کار و رعایت تعهدات می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند.
4. شرایط دقیق برای انتقال مالکیت: شرایط و زمان دقیق انتقال مالکیت باید به گونه‌ای تنظیم شود که در صورت بروز اختلاف، حقوق مالک به راحتی قابل احقاق باشد.

13. اگر داور قرارداد مشارکت در ساخت رأی ندهد، آیا می‌توان به دادگاه مراجعه کرد؟

بله، اگر داور کتبا استعفا دهد یا مدت داوری منقضی شود و رأی ندهد، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.

14. اگر مالک نپذیرد که به موازات پیشرفت کار سند به نام سازنده کند، چه روش دیگری وجود دارد؟

می‌توان قسمتی از زمین را پس از انتقال در رهن مالک قرار داد یا مبایعه‌ نامه‌ های معلق بر پیشرفت کار تنظیم و به داور سپرد.

15. آیا اعتبار قرارداد مشارکت در ساختی که در آژانس املاک منعقد می‌شود با قراردادی که طرفین خود منعقد می‌کنند متفاوت است؟

خیر، هر دو سند عادی هستند و اعتبار آن‌ها هیچ تفاوتی ندارد.

16. آیا می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کرد؟

بله، اما هزینه ثبت با درج اعداد و ارقام واقعی بالا خواهد بود.

17. آیا با توجه به قانون پیش‌فروش می‌توان قرارداد پیش‌فروش را در آژانس‌های املاک منعقد کرد؟

خیر، قرارداد پیش‌ فروش باید در دفتر اسناد رسمی منعقد شود. تنظیم مقدمه پیش‌ فروش در دفاتر مشاورین املاک به‌عنوان تعهد به پیش‌ فروش ممکن است.

18. چگونه قرارداد منعقد شود که در صورت عدم حصول مجوزهای خاص، قرارداد مشارکت در ساخت منحل شود؟

قرارداد را می‌توان معلق بر این شرط یا به عنوان شرط فاسخ در نظر گرفت، یا برای طرفین خیار فسخ گذاشت.

19. آیا امکان استفاده از ضمانت‌نامه‌های بانکی برای تضمین انجام تعهد در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد؟

بله، اما بهتر است ضمانت‌ نامه مشروط به رأی داور مبنی بر محکومیت متعهد باشد.

20. آیا می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت شرط نمود که در صورت فوت یا محجور شدن طرفین، وراث تعهدات را به اتمام برسانند؟

بله، اما در مورد سازنده باید توجه داشت که وراث ممکن است تخصص یا تمایل لازم را نداشته باشند.

21. آیا انقضای مدت در قرارداد مشارکت در ساخت باعث اتمام قرارداد می‌شود؟

خیر، انقضای مدت به تنهایی باعث اختتام قرارداد نمی‌شود و طرفین موظف به اتمام تعهدات خود هستند.

22. آیا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند حق اعتراض به رأی داور را ساقط کنند؟

در این مورد اختلاف نظر وجود دارد بهتر است پس از صدور رأی داوری، اصحاب دعوا این اسقاط حق را امضا کنند.

23.آیا بهتر است شخص داور را در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنیم یا بعد از بروز اختلاف؟

بهتر است شخص داور از قبل تعیین شود تا از مشکلات و اطاله رسیدگی ناشی از عدم توافق پس از بروز اختلاف جلوگیری شود.

24. اگر یکی از سازندگان تعهدات خود را انجام ندهد، آیا سازنده دیگر باید تعهدات او را نیز انجام دهد؟

پاسخ: اگر پیش‌بینی خاصی در قرارداد نباشد، سازنده دیگر ملزم به انجام تعهدات طرف متخلف نیست و فقط می‌تواند هزینه‌ های انجام شده را مطالبه کند.