خرید ملک بدون سند| نکات مهم

یکی از مشکلاتی که در خرید ملک ممکن است پیش آید، معامله املاک بدون سند است. ملک های بدون سند معمولاً زیر قیمت به فروش می‌رسند و در زمان تورم و گرانی بازار مسکن، برخی افراد وسوسه می‌شوند اما این کار با خطرات و مشکلات آینده همراه است. توصیه کارشناسان عموماً این است که از معامله بدون سند خودداری کنید، اما در شرایط خاص ممکن است افراد مجبور به انجام چنین معاملاتی شوند.

بررسی سند داشتن یا نداشن ملک

برای بررسی اینکه آیا یک ملک سند دارد یا خیر، بهترین و ساده‌ترین راه استعلام گرفتن از شهرداری است. با این اقدام، می‌توانید اطلاعاتی مانند بدهی‌های ملک و وضعیت آنها را دریافت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا با آگاهی بیشتر، معامله را بهتر انجام دهید و از خسارات ناشی از معامله بدون سند جلوگیری کنید.

بهترین راه اطمینان از وجود سند ملک:

استعلام گرفتن از شهرداری

ملک های قولنامه ای

در بعضی از معاملات املاک، به دلایل مختلفی مانند مشکلات قانونی، اختلافات در تقسیم وراثت، وجود بدهی‌های قبلی یا عدم تملک مستمر، سند ملکی در دسترس نیست. در این صورت، این خانه‌ها به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. سندقولنامه‌ ای به عنوان سند موقتی ملک در نظر گرفته می‌شوند. اما این مشکلات مانع از صدور سند ملکی رسمی می‌شوند :
به دلیل مسائل قانونی و نقض مقررات، خانه‌ها ممکن است سند رسمی مالکیت نداشته باشند. علل این عدم صدور سند شامل ساخت و ساز خلاف قانون و غیر مجاز، عدم جانمایی پارکینگ مناسب، ساخت واحد مسکونی در همکف، ساخت طبقات غیر مجاز، پیشروی بیش از حد، قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری، ساخته شدن ملک در زمینی با کاربری غیرمسکونی و موارد مشابه است. در نتیجه، این املاک به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند.

نکات مهم در زمان معامله املاک بدون سند

در زمان معامله املاک بدون سند، خریداران باید به نکات زیر توجه کنند:

شناسایی سازندۀ ملک

یکی از نکات معامله املاک بدون سند، شناسایی سازنده ملک است. این مشکل بیشتر درباره خرید پیش فروش ملک‌های صادق است که از مالک یا سازنده خریداری می‌شوند. ممکن است یک کلاهبردار تحت بهانه پیش فروش، یک ملک را به چند نفر متفاوت بفروشد. بنابراین، اگر قصد پیش خرید ملک را دارید، بهتر است حتماً بازبینی دقیقی روی سازنده یا فروشنده انجام داده و آنها را به طور کامل شناسایی کنید.

حقیقی بودن شخص فروشنده

از دیگر نکات معامله املاک بدون سند، حقیقی بودن فروشنده است. در زمان معامله املاک بدون سند، امکان دارد فردی به جز مالک اصلی که مثلاً وکیل، ولی یا قیّم باشد و قرارداد را امضا کند وجود دارد. در چنین مواردی، شما باید صحت ادعای این فرد را بررسی کنید و مطمئن شوید که او از طرف مالک اصلی اقدام کرده است.

به عنوان مثال، باید تاریخ وکالت وکیل را بررسی کنید تا مطمئن شوید که وکالت او موقت نبوده یا عزل نشده است. در صورتی که فرد امضاکننده ولی مالک است، باید اطمینان حاصل کنید که در زمان انعقاد قرارداد، مالک هنوز بالغ نشده و ولی در جایگاه او عمل می‌کند. همچنین، اگر قیم در معامله حضور داشته باشد، باید مطمئن شوید که او حق فروش مال مولی علیه خود را به تنهایی دارد یا خیر. ممکن است این حق تنها با دخالت و نظارت مقام قضایی به قیم واگذار شده باشد. در این صورت، قیم نمی‌تواند در قرارداد و امضای آن تصرفی داشته باشد و قرارداد شما فسخ خواهد شد.

نکته مهم:

باید مطمئن شوید که قیم حق فروش مال مولی علیه خود را به تنهایی دارد یا خیر. در غیر این صورت، قیم نمی‌تواند در قرارداد و امضای آن تصرفی داشته باشد و قرارداد شما فسخ خواهد شد.

بررسی گواهی مالیات بر ارث و انحصار وراثت

در صورتی که قصد خرید یک ملک موروثی را دارید، حتماً باید گواهی وراثت را به طور کامل بررسی کنید. همچنین، در هنگام استعلام وضعیت ملک از شهرداری، باید بررسی کنید که آیا فروشنده مالیات بر ارث ملک را پرداخت کرده است یا خیر.

اطمینان از بدون مشکل بودن ملک از نظر ثبتی

در هنگام معامله املاک بدون سند و قولنامه، شما باید از عدم وجود معارضه‌ها و مشکلات ثبتی در ملک مطمئن شوید. این مورد نیز باید در زمان استعلام از شهرداری بررسی شود.