راهنمای جامع خرید خانه قولنامه‌ ای و نکات کلیدی آن

آیا نکات خرید خانه قولنامه ای را می دانید؟

خرید خانه قولنامه‌ ای یا هر نوع ملک دیگر، فرآیندی حساس است که نیازمند دقت و بررسی دقیق است. بی‌توجهی به نکات مهم در این زمینه می‌تواند سرمایه‌ی شما را به خطر بیندازد. یکی از اساسی‌ترین موضوعات در هنگام خرید ملک، وضعیت سند آن است. خانه یا ملک موردنظر باید دارای یکی از انواع اسناد رسمی مانند سند منگوله‌ دار، سند شش دانگ یا سند تک‌ برگ باشد. در صورتی که ملکی به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شود، باید با رعایت نکات حقوقی و قانونی از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

🏡 تعریف خانه قولنامه‌ ای

خانه‌ های قولنامه‌ ای، املاکی هستند که به دلایلی امکان دریافت سند رسمی برای آن‌ها فراهم نیست. در نتیجه، معامله‌ی آن‌ها به صورت قولنامه‌ ای انجام می‌شود. هرچند در قانون به طور مستقیم به “قولنامه” اشاره نشده است، اما این نوع قراردادها میان مردم و دفاتر مشاور املاک رایج و قابل استناد هستند. ضمانت اجرایی قولنامه، وابسته به وجود مبایعه‌نامه‌ ای است که در صورت عدم تعهد طرفین، قابلیت پیگیری قانونی داشته باشد.

⁉️ آیا خرید خانه قولنامه‌ ای امکان‌ پذیر است؟

املاک قولنامه‌ ای فاقد سند رسمی هستند و در نتیجه، انتقال سند آن‌ها در دفترخانه‌های رسمی انجام نمی‌شود. عواملی نظیر تخلفات ساخت‌وساز، پیشروی‌های غیرمجاز، یا قرار داشتن در طرح‌ های شهری، می‌توانند مانع از صدور سند رسمی شوند. از منظر قانونی، مالک واقعی ملکی که سند رسمی ندارد، شخصی است که نام او در سند رسمی ثبت شده باشد. به‌رغم محدودیت‌ها، املاک قولنامه‌ای با رعایت برخی شرایط و استعلام‌های لازم می‌توانند گزینه‌ی مناسبی برای سرمایه‌گذاری باشند.

‼️ توجه ‼️

اگر خانه قولنامه‌ ای خریداری کردید و متوجه شدید که شرایط ملک با گفته‌های فروشنده مطابقت ندارد، نگران نباشید! در چنین مواردی، آگاهی از حقوق خود و نحوه فسخ قرارداد بسیار مهم است. پیشنهاد می‌کنیم مقاله ” هر آنچه که باید در مورد نحوه فسخ قرارداد بدانید ” را مطالعه کنید تا با جزئیات قانونی و راهکارهای عملی برای حل این مشکل آشنا شوید.

☑️ اهمیت استعلام وضعیت ملک قولنامه‌ ای

یکی از مهم‌ترین مراحل خرید خانه قولنامه‌ای، استعلام وضعیت ملک از شهرداری است. در این مرحله می‌توان از مواردی چون بدهی ساختمان، وضعیت تخریب، یا در رهن بانک بودن ملک اطلاع یافت. استعلام ملک به صورت حضوری یا با استفاده از کد رهگیری قولنامه امکان‌پذیر است.

برای مثال،  فرض کنید قصد خرید ویلا در شهر رامسر را دارید، ابتدا باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید.  فروشنده ادعا می‌ کند که ویلا هیچ بدهی و مشکلی ندارد، اما شما نباید تنها به حرف او اعتماد کنید. ابتدا از طریق کد رهگیری مندرج در قولنامه، وارد سایت ایران املاک شوید و در بخش «استعلام کد رهگیری»، اطلاعات ملک را بررسی کنید. همچنین، با مراجعه به شهرداری منطقه، می‌توانید از وضعیت سند ویلا، احتمال قرار گرفتن آن در طرح‌های تخریب یا توسعه شهری، و همچنین بدهی‌ های معوقه مطمئن شوید. این اقدامات ساده اما ضروری می‌تواند از مشکلات حقوقی و مالی آینده جلوگیری کند و خریدی امن‌تر را برای شما رقم بزند.

بیشتر بخوانید: بهترین طبقه آپارتمان برای سکونت

✅ نکات کلیدی در خرید خانه قولنامه‌ ای

1. شرایط ملک قولنامه‌ ای

خانه‌های قولنامه‌ای به دلیل نداشتن سند رسمی، محدودیت‌هایی دارند. مالک این املاک نمی‌تواند مجوز قانونی برای بازسازی، تعمیر، یا تغییرات اساسی دریافت کند. همچنین، این خانه‌ها در برخی موارد از خدمات شهرداری مانند دریافت عوارض یا مالیات مستثنی هستند.

2. تهیه قولنامه در سه نسخه

قولنامه باید در سه نسخه‌ی یکسان تهیه شود یک نسخه نزد فروشنده، یک نسخه نزد خریدار، و نسخه‌ی سوم نزد مشاور املاک نگهداری می‌شود. نسخه‌ی سوم می‌تواند در صورت بروز اختلافات احتمالی به کمک خریدار یا فروشنده بیاید.

3. تنظیم قولنامه در دفاتر معتبر

قولنامه باید در دفتر مشاور املاک معتبر و دارای مجوز نوشته شود. همچنین، علاوه بر امضای خریدار و فروشنده، امضای مشاور املاک و حداقل دو شاهد ضروری است. قولنامه‌های دستی یا فاقد مهر و امضای رسمی از نظر قانونی اعتباری ندارند.

4. خرید خانه قولنامه‌ ای وراثتی

در صورت خرید خانه‌ای که در انحصار وراثت است، باید مدارکی مانند گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث به دقت بررسی شوند.

فرض کنید شما قصد خرید ویلا در رامسر را دارید که به صورت قولنامه‌ای و از املاک وراثتی است. ابتدا باید اطمینان حاصل کنید که تمامی وراث در قولنامه حضور دارند و با فروش ویلا موافقت دارند. همچنین لازم است گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید تا مطمئن شوید افراد دیگری ادعایی بر ملک ندارند.

در گام بعد، مدارک تسویه حساب مالیات بر ارث را از فروشنده بخواهید و مطمئن شوید ملک از نظر حقوقی مشکلی ندارد. بهتر است این معامله در یک دفتر مشاور املاک معتبر انجام شود و تمامی وراث قرارداد را امضا کنند. عدم رعایت این نکات می‌تواند به مشکلات قانونی یا حتی ابطال معامله منجر شود.

✅ نکات حقوقی مهم پیش از تنظیم مبایعه‌ نامه

بررسی وضعیت ملک

1. اطمینان از در رهن یا توقیف نبودن ملک.
2. بررسی گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری.
3. تطبیق اسناد ملک با اطلاعات فروشنده.
4. بررسی وکالت‌نامه‌ی فروشنده در صورت وجود.

بیشتر بخوانید: رهن و اجاره ملک و نکات کلیدی آن

هنگام تنظیم مبایعه‌ نامه

1. تطبیق مدارک هویتی فروشنده با اسناد ملک.
2. ذکر دقیق مشخصات ملک، مانند انباری، پارکینگ، و انشعابات.
3. تعیین مبلغ معامله، نحوه‌ی پرداخت، و تاریخ انتقال سند.
4. مشخص کردن خسارت‌های ناشی از عدم حضور طرفین در زمان مقرر.

✅ نکات مهم در بازدید حضوری ملک قولنامه ای

پیش از خرید، بازدید حضوری از ملک ضروری است. در این مرحله به موارد زیر توجه کنید:

1. امنیت محله و دسترسی به وسایل حمل‌ و نقل عمومی.
2. وضعیت کوچه‌ ها و دسترسی به پارکینگ.
3. بررسی کیفیت ساخت، سیم‌ کشی، و لوله‌ کشی ساختمان.
4. وضعیت فرسودگی یا استحکام ساختمان.
5. درخواست شناسنامه‌ ی فنی ساختمان از مالک برای اطلاع از مصالح به‌کار رفته.

📚 جمع‌ بندی

خرید خانه به صورت قولنامه‌ ای، هرچند پرریسک به نظر می‌ رسد، اما با رعایت نکات ذکر شده می‌تواند گزینه‌ی مناسبی باشد. بررسی وضعیت حقوقی و فنی ملک، تنظیم قولنامه در دفاتر معتبر، و استعلام از مراجع قانونی از جمله اقداماتی است که می‌تواند شما را از ضرر و زیان احتمالی مصون نگه دارد. در نهایت، در صورت وجود هرگونه سوال، مشورت با کارشناسان حقوقی توصیه می‌شود.