مشارکت در ساخت و ساز چیست ؟ | مزایا و قوانین آن

شمال ایران، به لحاظ ظرفیت‌های طبیعی، موقعیت جغرافیایی مناسب و نیازهای مسکن و تجاری مردم، به عنوان یک شهر جذاب و پراز امکانات برای سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در این حوزه، می‌تواند عاملی کلیدی در توسعه اقتصادی و اشتغال‌زایی در منطقه باشد. مزایا و قانون مشارکت در ساخت و ساز را در ادامه خواهید خواند.

مشارکت در پروژه‌های ساخت و ساز در شمال، شامل ساخت و توسعه مجتمع‌های مسکونی، تجاری و صنعتی می‌شود. ساخت و بهسازی زیرساخت‌ها نیز از جمله فعالیت‌هایی است که سرمایه‌گذاران می‌توانند در آن سرمایه‌گذاری کنند. این فعالیت‌ها شامل ساخت و بهسازی جاده‌ها، پل‌ها، بنادر و فضاهای عمومی می‌شود.

علاوه بر این، احداث پروژه‌های بزرگی مانند مجتمع‌های تجاری و مسکونی، هتل‌ها و پارک‌های صنعتی نیز از دیگر فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بابل است. این پروژه‌ها باعث ایجاد اشتغال، رونق تجاری، توسعه زیرساخت‌ها و بهبود شرایط زندگی مردم در این منطقه خواهند شد.

با توجه به نیاز روزافزون به مسکن و تجارت در شمال، سرمایه‌گذاری در زمینه ساخت و ساز می‌تواند علاوه بر بازدهی مالی، به تأمین نیازهای اساسی جامعه نیز کمک کند.

مشارکت در ساخت چیست ؟

مشارکت در ساخت، یک روش مؤثر برای بهره‌برداری از تخصص و سرمایه‌های مختلف در حوزه ساخت و ساز است. این روش معمولاً با بستن یک قرارداد قانونی بین مالک زمین یا ملک و یک سازنده صورت می‌گیرد. در این قرارداد، مالک دارای یک زمین یا ملک قدیمی است که قصد دارد آن را با یک آپارتمان جدید یا یک پروژه ساختمانی دیگر جایگزین کند، و سازنده دارای تخصص و سرمایه در زمینه ساخت و ساز است.

با مشارکت در ساخت، طرفین تصمیم می‌گیرند با ادغام سرمایه‌ها و تخصص‌های خود، یک پروژه ساختمانی را احداث کنند. مالک زمین می‌تواند از سرمایه، تخصص و منابع سازنده برای احداث آپارتمان جدید خود استفاده کند. به عبارت دیگر، سازنده با انجام عملیات ساختمانی و تأمین مواد و نیروی کار مورد نیاز، آپارتمان را ساخته و تکمیل می‌کند.

در این قرارداد، مالک زمین به عنوان سرمایه‌گذار، بخشی از سود حاصل از فروش واحدهای آپارتمان را دریافت می‌کند. تقسیم سود معمولاً بر اساس توافقاتی است که در قرارداد مشارکت در ساخت صورت گرفته است. این توافقات ممکن است شامل تقسیم سود به نسبت سرمایه‌گذاری هر طرف، سهم دستمزد سازنده بر اساس کارهای انجام شده، یا توافقات دیگری باشد.

با این ترکیب منابع و تخصص‌ها، مالک و سازنده به طور مشترک به احداث یک پروژه ساختمانی جدید می پردازند و هر کدام از طرفین از مزایای مشترک این پروژه بهره‌مند می‌شوند. مالک زمین، با استفاده از تخصص و سرمایه سازنده، می‌تواند زمین خود را به طور بهینه بهره‌برداری کند و یک ساختمان جدید و با کیفیت را بر روی زمین خود ایجاد کند. از سوی دیگر، سازنده نیز با این همکاری، بهره‌وری از منابع مالی و زمینه‌های موجود در اختیار مالک را دارد و می‌تواند تخصص و تجربه خود را در ساخت و احداث ساختمان به کار بگیرد.

نحوه مشارکت در ساخت :

در مشارکت در ساخت، طرفین با ادغام سرمایه‌ها و تخصص‌های خود، یک پروژه ساختمانی را احداث کنند. مالک زمین می‌تواند از سرمایه، تخصص و منابع سازنده برای احداث آپارتمان جدید خود استفاده کند.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

• از مزایای مشارکت در ساخت وساز تقسیم ریسک و هزینه است. با مشارکت در ساخت و ساز، ریسک‌های مربوط به پروژه بین مالک و سازنده تقسیم می‌شود. همچنین، هزینه‌های مربوط به ساخت و احداث پروژه نیز به صورت مشترک تقسیم می‌شود. این باعث کاهش بار مالی و ریسک برای هر دو طرف می‌شود.
• از دیگرمزایای مشارکت در ساخت و سازبهره‌برداری از تخصص‌های متفاوت است. در یک پروژه مشارکتی، هر طرف می‌تواند از تخصص و تجربه دیگر طرف بهره‌برده و نقاط ضعف خود را تقویت کند. مثلاً، مالک زمین ممکن است در مدیریت ساخت و ساز و اجرای پروژه تجربه کمی داشته باشد، در حالی که سازنده با تخصص فنی و تجربه ساخت و ساز برخوردار است. این ترکیب تخصص‌ها باعث بهبود کیفیت و عملکرد پروژه می‌شود.
• با مشارکت در ساخت و ساز، می‌توان سرعت اجرای پروژه را افزایش داد. زمان لازم برای جذب منابع مالی، تأمین مواد و تجهیزات، و انجام مراحل مختلف پروژه کاهش می‌یابد. این باعث می‌شود تا پروژه به مدت کوتاه‌تری به پایان برسد و سودزایی زودتری برای طرفین فراهم شود.
• یکی از مزایای مشارکت در ساخت و ساز بهره‌وری بهینه از منابع است. با مشارکت در ساخت و ساز، منابع مالی، تخصص‌ها و تجهیزات موجود به صورت بهینه و بهبود یافته استفاده می‌شوند. به عنوان مثال، از طریق تأمین مشترک مواد و نیروی کار، می‌توان هزینه‌ها را کاهش داد و بهبود در برنامه‌ریزی و مدیریت پروژه ایجاد شود. این باعث افزایش بهره‌وری و کاهش هدررفت منابع می‌شود.
•  مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند به ایجاد تنوع و نوآوری در طرح‌ها و پروژه‌های ساختمانی منجر شود. با ترکیب تخصص‌ها و دانش‌ها، می‌توان پروژه‌های متنوعی را پیاده کرد که نتیجه آن بهبود و ارتقای صنعت ساخت و ساز است.
• با توجه به مزایای فوق، مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند به عنوان یک راهکار مؤثر و پربازده در حوزه ساخت و ساز در نظر گرفته شود. با استفاده از این روش، مالکان زمین و سازندگان می‌توانند با همکاری، پروژه‌های موفقی را پیاده‌سازی کرده و از سود حاصله آن بهره‌برداری کنند.

مزایای مشارکت در ساخت و ساز

1. تقسیم ریسک و هزینه
2. بهره‌برداری از تخصص‌های متفاوت
3. افزایش سرعت اجرا
4. بهره‌وری بهینه از منابع
5. تنوع و نوآوری در پروژه‌ها

انواع مشارکت در ساخت و ساز

مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند در انواع مختلفی صورت گیرد. در زیر، به برخی از انواع رایج مشارکت در ساخت و ساز اشاره می‌کنم:

مشارکت مالی:

در این حالت، طرفین توافق می‌کنند که سازنده هزینه‌های ساخت و ساز پروژه را تأمین کند، در حالی که مالک زمین مالکیت زمین را به عنوان سرمایه‌گذاری خود وارد می‌کند. سود حاصل از پروژه بین طرفین به توافق قبلی تقسیم می‌شود.

مشارکت در نوسازی:

در این نوع مشارکت، مالک زمین با سازنده به توافق می‌رسند که برای زمین قدیمی یا ساختمان قدیمی اقدام به بازسازی ساختمان و تجدید نظر کنند. سازنده مسئول انجام کل فرآیند ساخت و نوسازی است و مالک زمین به عنوان سرمایه‌گذاری خود در این پروژه شرکت می‌کند.

مشارکت در توسعه زیرساخت‌ها:

این نوع مشارکت در ساخت و ساز مربوط به توسعه و بهبود زیرساخت‌های عمومی مانند جاده‌ها، پل‌ها، بنادر و فضاهای عمومی است. در این حالت، مالک زمین و سازنده با همکاری دولت یا سازمان‌های مربوطه، پروژه‌های زیرساختی را اجرا می‌کنند و از سود حاصله بهره‌مند می‌شوند.

مشارکت در توسعه پروژه‌های تجاری یا مسکونی:

در این حالت، مالک زمین و سازنده برای احداث یک پروژه تجاری یا مسکونی به صورت مشترک همکاری می‌کنند. سازنده مسئول ساخت و اجرای پروژه است و مالک زمین مالکیت خود را وارد می‌کند و از سود حاصله آن بهره‌برداری می‌کند. در این حالت، تقسیم سود و سهم طرفین ممکن است بر اساس توافقات قبلی در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین شود.

مشارکت در توسعه پروژه‌های عمومی:

در این نوع مشارکت، طرفین با همکاری دولت یا سازمان‌های عمومی، پروژه‌های عمومی مانند بنادر، فرودگاه‌ها، پارک‌ها و امکانات عمومی را توسعه می‌دهند. سازنده به عنوان شریک ساختمانی مسئول انجام عملیات ساخت و توسعه است و مالک زمین در این پروژه سرمایه‌گذاری می‌کند.

مشارکت در توسعه پروژه‌های صنعتی:

در این حالت، مالک زمین و سازنده برای ایجاد پروژه‌های صنعتی مانند پارک‌های صنعتی، کارخانه‌ها و واحدهای تولیدی، به صورت مشترک همکاری می‌کنند. سازنده مسئول ساخت و اجرای پروژه است و مالک زمین سرمایه‌گذاری می‌کند و در سود حاصله پروژه شریک می‌شود.

همچنین، در هر نوع مشارکت در ساخت و ساز، قراردادها و توافقات مختلفی می‌تواند بر اساس نیازها و شرایط طرفین صورت گیرد. این قراردادها شامل توزیع سود، مسئولیت‌ها، مدت زمان پروژه و دیگر شرایط مربوطه است.

مفاد قراردادهای مشارکت در ساخت:

توزیع سود، مسئولیت‌ها، مدت زمان پروژه

انواع قرار داد های مشارکت در ساخت وساز

قرارداد مشارکت عادی :

مالک زمین و سازنده یا پیمانکار ساختمان توافق می‌کنند که در اجرای پروژه ساختمانی با همکاری و ادغام منابع و تخصص‌های خود همکاری کنند. در این قرارداد، سازنده مسئولیت انجام عملیات ساخت و ساز و تحویل ساختمان را برعهده دارد، در حالی که مالک زمین سهمی از ملک را در اختیار سازنده می‌گذارد. در این قرارداد، قیمت زمین یا سهمی که مالک زمین ارائه می‌دهد، معمولاً ذکر نمی‌شود و توافق صرفاً بر روی تحویل ساختمان با کیفیت مشخص و در زمان مشخص تمرکز دارد. سازنده متعهد است که پروژه را به مطابق با مشخصات و استانداردهای مشخصی اجرا کند و در زمان تعیین شده تحویل دهد.

شرایط قرارداد مشارکت عادی:

سازنده موظف است ساختمان را با کیفیت مشخص و در زمان مشخص تحویل دهد

قرارداد مشارکت سهامی :

سازنده ابتدا بخشی از ملک را از مالکان آن خریداری می‌کند و سپس با مالکان دیگر به صورت مشارکتی و سهمی در احداث ساختمان همکاری می‌کند. در این قرارداد، سازنده سهامی از ملک را به عنوان سرمایه‌گذاری خود در اختیار دارد و همچنین مسئول انجام عملیات ساختمانی است.

قرارداد مشارکت تعویضی:

طرفین، یعنی مالک و سازنده، بخشی از سهم خود را با یک قسمت از ملک دیگر معاوضه می‌کنند و سپس قرارداد را منعقد می‌کنند. در این نوع قرارداد، تبادل و تعویض مالکیت یا حقوقی بین طرفین صورت می‌گیرد.

قرارداد مشارکت تکمیلی :

پروژه ساخت و ساز که توسط یک سازنده آغاز شده و تاکنون تمام نشده است، به یک سازنده دیگر واگذار می‌شود. سازنده جدید مسئول تکمیل پروژه و اجرای بخش‌های باقی‌مانده است و به عنوان پاداش، قسمتی از سود حاصله از پروژه را دریافت می‌کند.

قرارداد مشارکت تهاتری :

سازنده مسئول تأمین هزینه‌های ساخت و ساز پروژه است و در ازای این خدمات، بخشی از سهم ملک را دریافت می‌کند. در این نوع قرارداد، سازنده هزینه‌های مربوط به مواد، نیروی انسانی، تجهیزات و سایر منابع لازم برای ساخت و اجرای پروژه را تأمین می‌کند.

این انواع قراردادهای مشارکتی در صنعت ساخت و ساز به منظور بهره‌برداری از منابع و تخصص‌های مشترک و توسعه پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده قرار می‌گیرند. طرفین در این قراردادها توافقاتی را در خصوص تقسیم سهام، تعهدات مالی، مسئولیت‌ها و زمانبندی اجرای پروژه مشخص می‌کنند.

نقش سازنده در قرارداد مشارکت تهاتری:

سازنده هزینه‌های مربوط به مواد، نیروی انسانی، تجهیزات و سایر منابع لازم برای ساخت و اجرای پروژه را تأمین می‌کند

قوانین مشارکت در ساخت وساز

• قانون مشارکت در ساخت وساز معمولاً شرایط و ضوابطی را در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز، حقوق و تعهدات طرفین، تقسیم سهام و سود، مسئولیت‌ها و رویه‌های حل اختلافات تعیین می‌کند. هدف اصلی این قانون‌ها، ارائه یک چارچوب حقوقی منصفانه و متوازن برای طرفین مشارکتی است تا از جانب هر دو طرف، حقوق و تعهدات درست و به عدالت رعایت شود.
• اجرای اسناد رسمی و دفتری در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که اجرای اسناد رسمی و دفتری مربوط به فرآیند مشارکت در صنعت ساخت و ساز را تنظیم و تعیین می‌کند. این قانون در هدف داشتن یک چارچوب قانونی و مقرراتی برای تأیید و اعتبارسنجی اسناد و مدارک مرتبط با قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز ایجاد شده است.
• جذب سرمایه‌گذاری خارجی در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که جذب سرمایه‌گذاری خارجی در فرآیند ساختمان‌سازی را تنظیم و تعیین می‌کند. هدف اصلی این قانون ارتقاء و تسهیل سرمایه‌گذاری خارجی در صنعت ساخت و ساز و افزایش همکاری بین کشورها در این زمینه است.
• مالیات بر ارزش افزوده در قانون مشارکت در ساخت وساز، قانونی است که مالیات بر ارزش افزوده را در فرآیند ساختمان‌سازی تنظیم و اعمال می‌کند. هدف اصلی این قانون تعیین نرخ و شیوه محاسبه و پرداخت مالیات بر ارزش افزوده بر روی محصولات و خدمات مرتبط با صنعت ساخت و ساز است.
• اجرای دادگاه‌ها در قانون مشارکت در ساخت و ساز، قانونی است که اجرای دادگاه‌ها و حل اختلافات مربوط به فرآیند مشارکت در ساختمان را تنظیم و انجام می‌دهد. هدف اصلی این قانون، ایجاد یک چارچوب قانونی برای حل اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت و ساز و اجرای صحیح و عادلانه قراردادها است.

• هدف قانون جذب سرمایه‌گذاری خارجی: ارتقاء و تسهیل سرمایه‌گذاری خارجی در صنعت ساخت و ساز و افزایش همکاری بین کشورها
• هدف قانون مالیات بر ارزش افزوده:تعیین نرخ و شیوه محاسبه و پرداخت مالیات بر ارزش افزوده بر روی محصولات و خدمات مرتبط با صنعت ساخت و ساز

شرایط مشارکت در ساخت و ساز

در مورد شرایط و نحوه مشارکت در ساختمان، نکات زیر باید مد نظر قرار گیرند:

• محاسبه میزان مشارکت و درصد سود در قرارداد مشارکت در ساختمان باید براساس عواملی مانند نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود. هزینه‌های پروژه، که متغیر هستند و به عوامل مختلف مانند شهر و منطقه مربوطه وابسته هستند، بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می‌شوند.
• قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز معمولاً شامل تقسیم سهم بین مالک و پیمانکار است. در اینجا، مالک میزان سهم 55% و پیمانکار 45% را در نظر گرفته است. البته، این درصدها قابل تغییر هستند و می‌توانند بر اساس توافق دو طرفه تغییر کنند.
• برای محاسبه ارزش ملک و ارزش نهایی در پروژه مشارکتی، از فرمول‌های ویژه استفاده می‌شود و سپس سود مشارکت محاسبه می‌شود.
• قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قابل تنظیم است و شرایط آن ممکن است براساس توافقات دو طرفه و قوانین و شرایط عرفی مربوطه تعیین شود.
• پس از انعقاد قرارداد مشارکت، پیمانکار می‌تواند به عنوان پیش پرداخت بلاعوض، مبلغی را به مالک پرداخت کند تا بتواند مکانی برای سکونت خود فراهم کند.
• توصیه می‌شود در قرارداد مشارکت، یک وکیل تعیین شود تا در صورت بروز اختلافات، تصمیم‌هایی را بین طرفین صادر کند. این فرد باید از ابتدا شرایط و وظایف خود را مطلع شود و بتواند اختلافات را به صورت غیر دادرسی حل کند، به جز در موارد استثنائی که نیاز به رفتن به دادگاه داشته باشد.
• شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی شامل تعیین دقیق مسئولیت‌ها و وظایف هر طرف است. این شرایط باید در قرارداد به طور کامل و دقیق تعیین شوند تا ابهام‌زدایی شود و هر طرف از تعهدات و مسئولیت‌های خود آگاهی داشته باشد.
• در صورتی که پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد، توصیه می‌شود مالک در ابتدا از عملکرد و فعالیت‌های این شرکت آگاهی کسب کند تا از وقوع هر گونه خسارت مالی و ضرر جلوگیری شود.
• مهم است که طرفین در قرارداد مشارکت، تمام جوانب و ابعاد مربوط به پروژه و تعاملات خود را در نظر بگیرند و مفاد قرارداد را به صورت دقیق و کامل تعیین کنند. همچنین، در نظر گرفتن شرایط و قوانین مربوط به قراردادهای مشارکت در ساختمان، به حفظ حقوق و منافع هر طرف و بهبود اجرای پروژه کمک می‌کند.
• با رعایت مفاد قرارداد و شرایط مشخص شده، مشارکت در ساختمان می‌تواند رونق بخشیده، امکان تحقق پروژه‌های بزرگ را فراهم کند و به توسعه صنعت ساخت و ساز و ایجاد اشتغال در منطقه کمک کند.

میزان سهم افراد در قرارداد مشارکت در ساخت: میزان سهم مالک 55% و پیمانکار 45%